Тема: Реєстраційна подія

Закон удосконалив процедуру державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, але окремі його положення ще потребують деталізації

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності» (Закон) змінив процедуру реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Цей Закон ще до його прийняття отримав у суспільстві наз­ву «антирейдерського», оскільки його головною метою було задекларовано посилення захисту права власності в Україні.

Серед основних змін, що впливають на державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, варто відзначити такі:

— ліквідацію «акредитованих суб’єктів», що здійснювали державну реєстрацію прав та їх обтяжень;

— запровадження принципу одночасності вчинення реєстраційних дій;

— скасування принципу екстериторіальності;

— запровадження обов’язку державного реєстратора невідкладно повідомляти власнику об’єкта нерухомого майна, щодо якого подано заяву, про проведення відповідних реєстраційних дій;

— удосконалення технічних аспектів доступу державних реєстраторів до реєстру та вчинення реєстраційних дій.

 

Ліквідація «акредитованих суб’єктів»

Усунення з ринку реєстраційних послуг «акредитованих суб’єктів» можна вважати позитивним нововведенням. Акредитованими суб’єктами вважалися юридичні особи публічного права, в трудових відносинах з якими перебували державні реєстратори та завдяки яким втілювалась переважна більшість рейдерських схем.

З 2016 року в Україні було заре­єстровано понад 250 таких комунальних підприємств, які мали право вчиняти реєстраційні дії. При цьому в останні роки Міністерство юстиції України (Мін’юст) скасувало акредитацію майже 170 з них. Серед списку реєстраторів, яким заблоковано або відключено доступ до реєстрів за порушення законодавства, розміщеному на офіційному сайті Мін’юсту, близько 70 % — це реєстратори акредитованих суб’єктів.

Відтепер державну реєстрацію здійснюватимуть лише державні та приватні нотаріуси, а також державні реєстратори місцевих державних адміністрацій. Однак анонсована перемога над зловживаннями у сфері державної реєстрацій прав має бути досягнена не лише шляхом ліквідації проблемних суб’єктів реєстрації, а й шляхом ефективного контролю за дотриманням законодавства всіма державними реєстраторами.

 

Запровадження принципу одночасності вчинення нотаріальних дій

Введено принцип одночасності, який передбачає, що нотаріальні та реєстраційні дії щодо нерухомого майна проводяться одним нотаріусом та вчиняються безпосередньо одна за одною.

По­перше, відтепер, відповідно до Закону, винятково нотаріус, який вчинив нотаріальну дію з нерухомим майном, що має наслідком набуття, зміну чи припинення речових прав або їх обтяжень (наприклад, посвідчив певний договір), проводить державну реєстрацію таких прав чи обтяжень.

Проведення державної реєстрації прав іншим нотаріусом можливе лише у виключних випадках. До таких належать, зокрема, смерть нотаріуса, оголошення його померлим чи безвісно відсутнім, якщо нотаріус за станом здоров’я не може вчинити реєстраційні дії, припинення або зупинення діяльності нотаріуса тощо. У такому разі територіальний орган Мін’юсту має прийняти рішення про передачу заяв про державну реєстрацію прав іншим нотаріусам. Однак на цей момент не запропоновано процедури передачі таких заяв (у тому числі, строки та критерії вибору нотаріусів, яким необхідно буде вчиняти відповідні реєстраційні дії).

По­друге, Закон встановлює, що державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном відбувається одночасно з вчиненням такої нотаріальної дії. У разі якщо одночасно з вчиненням такої нотаріальної дії необхідно проводити декілька реєстраційних дій або реєстраційні дії щодо декількох об’єктів, державна реєстрація прав проводиться поступово в міру завершення попередньої реєстраційної дії. На жаль, Закон жодним чином не конкретизує фразу «в міру завершення попередньої реєстраційної дії», тож можливий простір для зловживання цими положеннями з боку недобросовісних реєстраторів.

 

Скасування екстериторіальності реєстраційних дій

Закон також скасував принцип екстериторіальності, відповідно до якого державний реєстратор міг вчиняти реєстраційні дії щодо майна незалежно від його місцезнаходження. Відтепер державна реєстрація речових прав проводиться в межах тієї області, де знаходиться майно, або в межах міста Києва, якщо воно знаходиться в столиці.

З одного боку, територіальність проведення реєстраційних дій має стати своєрідною перепоною для недобросовісних осіб, оскільки можливість знайти реєстратора буде обмежена певною територією. З іншого — це створює певні труднощі для власників майна, які хочуть законно розпорядитися майном, що знаходиться в інших областях.

При цьому Закон передбачає один виняток із загального правила. На підставі рішення Мін’юсту державна реєстрація речових прав «у визначених випадках» може проводитися в межах декількох адміністративно­територіальних одиниць або взагалі незалежно від місцезнаходження нерухомого майна. Водночас Закон жодним чином не визначає такі випадки та повністю віддає вирішення таких питань до дискреції Мін’юсту.

У цьому аспекті варто взяти до уваги практику Європейського суду з прав людини, яка свідчить, що визначення дискреційних повноважень органів державної влади у спосіб, що фактично робить ці повноваження необмеженими, суперечить принципу верховенства права.

Таким чином, перелік випадків державної речових прав, що може проводитися в межах декількох адміністративно­територіальних одиниць або незалежно від місцезнаходження нерухомого майна, мав би визначатися Законом. Відсутність такої конк­ретизації на законодавчому рівні створює передумови для різноманітних зловживань та правопорушень, у тому числі, корупційних.

 

Повідомлення власника майна про вчинення реєстраційних дій

Відтепер власники отримають більше можливостей відстежувати реєстраційні дії, що вчиняються з їх нерухомим майном. Так, Закон ­передбачає, що про подання або отримання заяви на проведення реєстраційних дій державний реєстратор невідкладно повідомляє власника нерухомого майна, щодо якого подано заяву, а також відповідного користувача чи обтяжувача. Таке повідомлення відбувається за допомогою програмних засобів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (Реєстр). Це має допомогти власникам оперативно реагувати на можливі спроби маніпуляцій з їх майном.

Однак ефективність цієї новели можна буде предметно аналізувати вже після безпосереднього прий­няття Кабінетом Міністрів України процедури такого повідомлення власника.

 

Удосконалення технічних аспектів державної реєстрації прав

Закон також удосконалює підхід до програмних продуктів, що застосовуються під час державної ре­єстрації. Передбачається, що доступ державного реєстратора до Реєстру здійснюється шляхом багатофакторної аутентифікації. Разом із тим порядок аутентифікації ще має затвердити КМУ, а адміністратор Реєстру повинен створити для цього відповідну технічну можливість.

У випадках проведення нотаріусами державної реєстрації речових прав та їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальних дій реєстраційна справа формуватиметься в електронній формі, що має зменшити простір для недобросовісних дій.

Таким чином, запроваджені зміни справді мають удосконалити процедуру державної реєстрації речових прав та їх обтяжень. Водночас змістовні висновки щодо перспектив реформи варто робити вже після прий­няття усього комплексу підзаконних актів, якими буде деталізоване положення Закону.