Форум: Лад нерухомості

Юристи та девелопери зустрілись на IV Business & Legal Real Estate Forum, щоб обмінятись поглядами на ключові питання розвитку ринку нерухомості

Щорічний Business & Legal Real Estate Forum, який відбувся 6 жовтня ц.р. у столичному «Прем’єр Палаці», вже четвертий рік поспіль зібрав провідних фахівців з права у сфері нерухомості. Генеральним партнером заходу виступила АФ «Грамацький і Партнери», експертним — ЮФ ADER HABER, а професійним — компанія MERX.

Серед тем, які розглядалися цього року, — розвиток інноваційних технологій у сфері будівництва, проблема відносин забудовника і громади, обмеження щодо проєктування та будівництва в межах історичного ареалу, запровадження податку на додану вартість на операції з об’єктами нерухомості, офісної нерухомості, залучення банківської системи у ринок нерухомості та комерційного обігу нерухомості.

Відкрився форум з панелі Investment Discussion, модератором якої став Ернест Грамацький, президент АФ «Грамацький і Партнери». Він, зокрема, зазначив, що Україна увійшла до перманентного карантину, і це об’єктивна реальність. І якщо вірити статистиці, то за останні три квартали було введено в експлуатацію на 50—60 % більше житла, ніж торік. Зростання є, і воно не зупиняється. На ринку відбуваються пос­тійні динамічні зміни, і всі вони є суттєвими та потребують уваги.

Водночас Ігор Ніконов, президент KAN Development, підкреслив, що нерухомість досі має попит. За останні пів року ціни на неї зросли на 30 %. Люди інвестують гроші для того, щоб їх не втратити. Матеріали дорожчають: ціна деяких із них останнім часом зросла на 50 %. На думку спікера, ціни на нерухомість продовжуватимуть рости. «Наразі банки, на жаль, не зовсім залучені в процес, проте важливо мати можливість отримати іпотеку від банку, щоб придбати житло на первинному ринку, коли проєкт розвивається, а ціна мінімальна», — зауважив забудовник. Саме через це потрібно все більше залучати банківську систему, як це робиться в усьому цивілізованому світі.

На думку Сергія Мамедова, голови правління АТ «КБ «ГЛОБУС», основна проблема полягає в тому, що будівельний ринок в основному фінансується приватними інвесторами. Банки активно не кредитують будівництво. Лише 3 % всіх квартир купуються за рахунок кредитів або в іпотеку, решта 97 % — за власні заощадження.

За словами Раміля Мехтієва, виконавчого директора девелоперської компанії ENSO, масовий продукт відходить у вчорашній день і нині ринок перебуває в пошуку вищої якості.

У межах форуму також відбулося інтерв’ю Олександри Фурсенко, яка виступала від імені COO Quarter Partners та розповіла про сучасну специфіку девелоперської діяльності покинутих зон з погляду на їх проб­лематику очима інвестора. Питання експерту ставила Олександра Федотова, партнерка практики нерухомості та будівництва ADER HABER. Зокрема, пані Фурсенко зауважила, що під час початкових стадій розвит­ку проєкту девелопер також здійснює і операційне управління, хоча сама пані Фурсенко вважає, що це не досконально ефективна модель розвитку, коли йдеться про весь інвестиційний портфель. Тож ситуація в цілому така: зелені проєкти отримують підтримку інвесторів у підсиленні команди, вибудовуванні бізнес­моделі тощо. І лише після того, як здійснено оцінку, можна говорити, що вже зрілі та організовані проєкти цього не потребують. На думку Олександри Фурсенко, в сучасному світі вистачає фінансових ресурсів, проте є дефіцит ідей, а головне — креативних команд, які готові це реалізувати.

Під час дискусії обговорювалася також проблема відносин забудовника і громади. Пані Фурсенко зауважила, що роботу з місцевими мешканцями треба розгортати на етапі проєкту, треба вивчати думку громадськості, вести відкритий діалог з громадськими активістами.

Друга сесія Business & Legal Real Estate Forum пройшла за модерування Мирослава Гнидки, директора юридичного департаменту, керівника проєктів ГК MERX.

Один із її спікерів Віктор Скок, партнер AO LES, розповів про встановлені обмеження щодо проєктування та будівництва під приводом нібито збереження та охорони історико­культурної спадщини Києва. На його погляд, є обов’язок погоджувати з органами охорони культурної спадщини проведення земляних робіт і отримувати відповідний дозвіл у зв’язку з розташуванням земельної ділянки в межах історичного ареалу, водночас немає затверджених у законному порядку меж та режимів їх використання. Разом із тим Кирило Кравченко, керівник проєктів офісної нерухомості Retail & Development Advisor, розповів про київський офісний ринок. Загальний обсяг пропозиції становить 2,1 млн м2. Запит на кінець 2020 року — 90 тис. м2, ­порівняно з 2019 роком він упав на 40 %. Це традиційні показники для кризових часів. Ринок вважається збалансованим, коли вакантність становить 10 %, наразі ж фіксується 14,8 %, і тренд йде на збільшення. Це обумовлено тим, що будівництво, яке розпочалося в 2018—2019 роках, не призупинилося. Говорячи про структуру запиту, спікер наголосив на тому, що 60 % у цій структурі зай­мають ІТ­компанії, які рухають ринок уперед. Далі йдуть фармацевти, FMCG, виробничі компанії тощо.

Учасники форуму проговорили також і законодавчі тренди. Зок­рема, згідно із законопроєктом № 5600, до другого читання повин­на зникнути норма щодо запровадження податку на додану вартість на операції з об’єктами нерухомості. Про це під час четвертої частини Business & Legal Real Estate Forum розповіла народний депутат України Олена Шуляк.

Підбити підсумки IV Business & Legal Real Estate Forum випала нагода спікерам завершальної сесії, присвяченої питанню комерційного обігу нерухомості. Модератором експертного обговорення став Максим Максименко, партнер ЮФ AVELLUM. Він підкреслив, що ринок нерухомості ожив і показує хороші результати.

Один із спікерів, Сергій Дахновський, партнер, керівник практики девелопменту та будівництва JN Legal, зазначив, що договори оренди є одними із найбільш поширених правочинів. Судова практика з договорів оренди є насиченою, розмаїтою, проте достатньо сформованою.

Олександр Коваль, керівник департаменту АФ «Грамацький і Партнери», адвокат, розповів про тему сакральної іпотеки іпотекодержателя за мотивами судового кейсу. Він зазначив: Велика Палата Верховного Суду акцентує, що іпотека припиняється у разі реалізації предмета іпотеки, а не у зв’язку зі скасуванням обтяження.

Насамкінець Олександра Федотова, озвучила правові проблеми придбання нерухомого майна з відкритих торгів (аукціонів) ФГВФО. Зокрема, під час доповіді спікерка зосередилася на дефектах повідом­лення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки, розмірковуючи над тим, де межа, за якою можна відібрати майно.

Учасники проговорили ще достатньо багато актуальних для ринку нерухомості гострих і суперечливих питань. А завершилося обговорення вже у неформальній обстановці за традиційним келихом шампанського.

-->